Ela guardou o contrato de gaveta por quase vinte anos, dentro de uma pasta de elástico, junto com os recibos de cada parcela. Pagou tudo, levantou um quarto nos fundos, criou os filhos naquela casa. E só descobriu que o imóvel ainda não era dela no dia em que tentou vendê-lo.

Histórias assim se repetem em quase todas as cidades do Brasil. Afinal, esse tipo de acordo costuma nascer da confiança: entre vizinhos, parentes e conhecidos. A confiança, porém, não tem o mesmo peso que o registro.

Por isso, neste artigo, você vai entender o que é o contrato de gaveta, por que ele sozinho não garante a propriedade e quais caminhos existem para transformar esse papel em segurança para a sua família.

O que é o contrato de gaveta

Contrato de gaveta é o nome popular do acordo particular de compra e venda de imóvel que nunca chegou ao cartório. Em geral, comprador e vendedor assinam um documento entre si, às vezes com firma reconhecida. Depois, o comprador passa a morar no imóvel ou a pagar as parcelas. No entanto, ninguém lavra a escritura, e a transferência não chega à matrícula.

O nome vem justamente disso: o papel fica guardado na gaveta, enquanto o imóvel continua, perante a lei, em nome de quem vendeu.

Ele aparece com frequência em três situações:

• imóveis comprados de parentes ou conhecidos, sem passar pelo cartório para economizar custos;
• imóveis ainda financiados, repassados a outra pessoa sem a concordância do banco;
• terrenos e casas sem documentação completa, que ninguém conseguia escriturar na época da compra.

O contrato de gaveta é ilegal?

Não. O contrato particular é válido entre quem o assinou e cria obrigações para os dois lados. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça reconhece há anos que quem comprou por contrato de gaveta pode discutir na Justiça os direitos e deveres assumidos no negócio.

O problema, portanto, não é a legalidade. O problema é o alcance. O contrato vale entre comprador e vendedor, mas não vale contra o resto do mundo: contra um credor do vendedor, contra um segundo comprador ou contra os herdeiros de quem vendeu.

Por que o contrato de gaveta não transfere a propriedade

No Brasil, a propriedade de um imóvel só passa de uma pessoa para outra com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. É o que determina o artigo 1.245 do Código Civil. Enquanto o registro não acontece, quem vendeu continua sendo o dono aos olhos da lei.

Além disso, o artigo 108 do Código Civil exige escritura pública, feita em tabelionato de notas, para a venda de imóveis com valor acima de trinta salários mínimos. Ou seja, na maior parte dos casos, o contrato particular nem sequer é o documento certo para levar a registro.

Em resumo, existem três etapas diferentes:

1. o contrato, que documenta o acordo entre as partes;
2. a escritura, que formaliza a venda com fé pública;
3. o registro, que efetivamente transfere a propriedade.

Quem para na primeira etapa tem um direito a exigir, mas ainda não tem o imóvel em seu nome. No próximo artigo desta série, vamos aprofundar a diferença entre escritura e registro.

Os riscos de ficar só com o contrato

Enquanto o imóvel estiver no nome do vendedor, alguns imprevistos podem transformar a casa da família em uma disputa:

• Dívidas do vendedor: um credor do vendedor pode pedir a penhora do imóvel, mesmo que o comprador já more nele há anos.
• Venda para outra pessoa: na prática, nada impede que o vendedor negocie o mesmo bem novamente. Quem registrar primeiro tende a sair na frente.
• Falecimento do vendedor: o imóvel entra no inventário dele, e a regularização passa a depender dos herdeiros.
• Falecimento do comprador: os herdeiros recebem um direito, e não um imóvel registrado, o que complica a partilha.
• Imóvel financiado: o banco não reconhece o novo morador. O STJ já decidiu que o seguro habitacional não cobre a morte de quem comprou por contrato de gaveta, porque o banco e a seguradora não participaram do negócio (REsp 957.757).
• Dificuldade para vender ou financiar: sem o imóvel em seu nome, o comprador não consegue vendê-lo com segurança nem oferecê-lo como garantia.

Nenhum desses riscos é certo. Ainda assim, todos são possíveis, e a maioria aparece justamente quando a família menos espera.

O que protege quem comprou de boa-fé

Apesar dos riscos, a lei e os tribunais não deixam desamparado quem pagou e ocupa o imóvel de boa-fé.

Em primeiro lugar, a Súmula 84 do STJ permite que o comprador defenda a sua posse, por meio de embargos de terceiro, quando a Justiça penhora o imóvel por dívida do vendedor. Isso vale mesmo que o contrato nunca tenha sido registrado.

Depois, a Súmula 239 do STJ garante o direito à adjudicação compulsória: o direito de exigir a transferência do imóvel quando o preço foi pago e o vendedor não assina a escritura. Aqui também a súmula dispensa o registro prévio do contrato.

Por isso, guardar provas faz toda a diferença: o contrato, os comprovantes de pagamento, as contas de luz e água, os carnês de IPTU, fotos, mensagens e o nome de quem acompanhou a compra.

Como sair da gaveta: os caminhos para regularizar

A boa notícia é que existem caminhos. A escolha depende da história de cada imóvel.

Escritura com o vendedor

Quando o vendedor está vivo, aparece e aceita colaborar, o caminho mais simples é lavrar a escritura pública e levá-la a registro. Nessa etapa, o comprador paga o ITBI ao município e as taxas do cartório.

Adjudicação compulsória, inclusive no cartório

Quando o vendedor se recusa, desapareceu ou não pode assinar, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória. Até pouco tempo, isso só era possível na Justiça. Desde a Lei 14.382/2022, regulamentada pelo Provimento 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça, o pedido também pode ser feito diretamente no Registro de Imóveis.

Primeiro, o tabelião de notas prepara uma ata notarial que reúne as provas do negócio. Depois, o pedido segue para o cartório onde o imóvel está matriculado, que notifica o vendedor. A participação de advogado é obrigatória.

Inventário

Se o vendedor já faleceu, a transferência costuma passar pelo inventário dele, com a participação dos herdeiros. Esse tema terá artigos próprios no terceiro bloco desta série.

Usucapião

Quando a cadeia de documentos se perdeu, por exemplo, com contratos sucessivos e sem notícia do proprietário registrado, a usucapião pode ser a saída mais adequada. Em muitos casos, o próprio cartório também conduz o pedido.

Para quem ainda vai comprar: cuidados antes de assinar

Se você ainda está negociando um imóvel, alguns cuidados evitam que o contrato vá parar na gaveta:

• peça a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e confira quem é o dono e se há penhoras ou hipotecas;
• solicite as certidões do vendedor;
• confirme se o imóvel tem financiamento em aberto;
• planeje desde o início os custos de escritura, registro e ITBI;
• evite quitar todo o valor antes de garantir que a escritura será assinada.

Perguntas frequentes sobre contrato de gaveta